La traición de mil millones de dólares los estados permiten que mayoristas sin licencia drenen los ahorros de toda una vida de los propietarios

By Alexander Fernandez, Reporter

Life News Today

El comercio mayorista de bienes raíces sigue creciendo dentro de una zona gris legal en Estados Unidos. A pesar del creciente escrutinio, las nuevas regulaciones y un historial creciente de disputas judiciales, los mayoristas siguen negociando operaciones inmobiliarias, cobrando beneficios y evitando las responsabilidades requeridas de los profesionales titulados. La práctica prospera donde la ley no ha estado al día, y el resultado es un sistema en el que los propietarios a menudo se quedan con una fracción de su patrimonio neto mientras que los intermediarios actúan con escasa supervisión.

En todo el país, reguladores y defensores del consumidor describen un patrón consistente. Los mayoristas identifican a propietarios bajo presión, se presentan como compradores genuinos y negocian contratos con grandes descuentos. "Actualmente, los mayoristas depredadores suelen utilizar tácticas engañosas para presionar a los propietarios a vender rápidamente", dijo Bailey Crotty, directora ejecutiva de la Comisión Inmobiliaria de Oklahoma, en una entrevista con 2 News Oklahoma.

En Atlanta, los investigadores observaron que los mayoristas contactaban rápidamente a mayores y vendedores en dificultades. "Literalmente no están haciendo nada con la propiedad y la venden el mismo día a otra persona por mucho más", dijo Sarah Stein, abogada de Atlanta Legal Aid. En una sesión de formación para mayoristas, un participante dijo que el ambiente era como una "sala de calderas" y añadió: "Todos están aquí en una sala haciendo llamadas."

Estas tácticas se basan en el desequilibrio de información. Los propietarios a menudo no conocen el valor de mercado de su propiedad ni el significado de las cláusulas de cesión, mientras que los mayoristas saben exactamente cuánto beneficio pagará un inversor por el contrato. "El daño es el mismo. Las partes con poder de negociación desigual están realizando una transacción, y la parte menos sofisticada pierde", dijo la abogada Kate Dugan de Community Legal Services en Filadelfia. Grant Cody, director ejecutivo de la Comisión Inmobiliaria de Oklahoma, resumió el fallo estructural. "Cuando no hay directrices o restricciones razonables para proteger estándares mínimos de abuso, entonces se abre la puerta al abuso desenfrenado, como estamos viendo ahora mismo."

Los tribunales han tenido dificultades con esta realidad. Los jueces mantienen consistentemente los contratos de cesión porque estos son legales y voluntarios, incluso cuando los vendedores malinterpretan los términos. En casos relacionados con cesión en disputa, los tribunales describieron comportamientos similares a la correduría, pero se negaron a clasificarlo como tal porque las leyes existentes no prohibían a los mayoristas negociar directamente con los propietarios.

En Florida, un juez administrativo dictaminó que mercadear propiedades sin ser el dueño constituye una actividad inmobiliaria sin licencia. En Tennessee y Nueva York, los tribunales señalaron que los mayoristas no asumen ninguna obligación financiera y obtienen beneficios únicamente de las diferencias de precio. Cada caso reveló una laguna legal en cómo operan los mayoristas como intermediarios, pero permanecen fuera del marco de licencias de corredores que existe para proteger a los consumidores.

Los reguladores de varios estados han intentado abordar el problema, pero la aplicación sigue siendo fragmentada. Las juntas inmobiliarias de Virginia, Maryland, Pensilvania, West Virginia y Washington DC han sancionado a personas que anunciaron viviendas que no poseían, solicitaron compradores antes del cierre o prepararon documentos que requieren licencia.

Durante una audiencia legislativa en Ohio, el corredor Rich Cosgrove describió un acuerdo mayorista típico. "Esta persona, en mi opinión, ejercía en bienes raíces sin licencia inmobiliaria", declaró. "Su intención era que nuestro vendedor aceptara 69.900 dólares y luego vendería el contrato de compra a otra persona por más dinero." Relatos similares aparecen en resúmenes de aplicación de la ley por todo el país, pero las normas varían mucho. Algunos estados exigen divulgaciones, mientras que otros requieren licencias. Muchos dependen de leyes inmobiliarias generales que dejan a los mayoristas prácticamente intactos.

El impacto en los propietarios es evidente. Los mayores, las personas que enfrentan ejecuciones hipotecarias y las familias que lidian con deudas médicas suelen firmar contratos creyendo que están vendiendo directamente a un comprador. Más tarde descubren que el contrato se revendió a un precio mucho más alto. Los tribunales hacen cumplir los acuerdos porque la ley los trata como contratos válidos, no como prácticas engañosas. Los reguladores solo pueden intervenir cuando la conducta cumple con la definición de corretaje sin licencia, y muchos propietarios nunca presentan quejas porque no saben que han sido engañados.

El historial documentado en varios estados, agencias de protección al consumidor y periodismo de investigación muestra una verdad innegable. El comercio mayorista tiene éxito porque las leyes del sistema protegen las cesiones contractuales, no a los propietarios que las firman. Los reguladores pueden castigar infracciones, pero no pueden evitar la pérdida financiera que se acumula en los acuerdos que explotan la urgencia y el malentendido. Las legislaturas siguen debatiendo reformas, pero el progreso es desigual y lento.

Hasta que se apliquen estándares uniformes a cualquiera que negocie la venta de una propiedad residencial con fines de lucro, los mayoristas seguirán operando en el espacio entre lo ético y lo legalmente permitido. Las personas que entienden las normas seguirán redactando los contratos, y quienes no las entiendan seguirán firmándolos.