Trio Residential, LLC (Trio), una compañía que supuestamente para ayudar a familias de bajos ingresos que no podían calificar para un préstamo tradicional de la FHA, creó varios programas, financiado por una tribu indígena america, Cedar Band Corporation Mortgage Agency (CBC). El programa de Trio provocó que muchos se enfrentaran a la bancarrota, el crédito arruinado y la deuda.
En 2016, Trio con sus compañías subsidiarias IHFC Georga, California, Colorado, Atlanta, and Texas compra propiedad con un préstamo FHA por medio de CBC Mortgage o AmWest Funding Corp. Después entra con el consumidor en un “Compra” donde Trio financia la compra.
El “Contrato Financiero” el consumidor participaba en una opción de arrendamiento para comprar, utilizando un contrato para el título, con la condición de que las compañías subsidiarias de Trio es el comprador o dueño nombrado en el título de la propiedad. Trio les dice a las familias que eventualmente pueden asumir el título de la propiedad. Sin embargo, el contrato de Trio es estricto e inflexible con los consumidores, lo que dificulta que muchos logren ser propietarios de una vivienda.
"Cada vez que quiero comprar, [Trio] encuentra alguna razón para que no califique. Esto significa que tendría que hacer otro contrato de arrendamiento extendido, lo que significa que mi alquiler aumentaría en otro 5%. Trio también cobra $195 por hacer esa extensión de arrendamiento. Es un robo, y lo odio. Odio haber entrado [en el programa de Trio]", dijo Felecia Turner, participante del programa GA Trio desde 2018.
Los contratos de título no están regulados por el gobierno federal y los estados no tienen un proceso estandarizado. Cada estado es responsable de regular la transacción que involucra un contrato de título.
El programa de Trio comienza con la búsqueda de consumidores que no pueden comprar una propiedad con un préstamo, pero que tienen fondos suficientes para el cierre e ingresos para los pagos de la hipoteca.
Section of Trio website
"Paso 1, Aplica con Trio. El consumidor acude a un prestamista hipotecario para presentar la solicitud. ¿Por qué un prestamista hipotecario?"
"Paso 2, encontrar su casa con un agente de bienes raíces".
"Paso 3, redacte un contrato para comprar una propiedad asignada después".
"Paso 4, vaya a una compañía de títulos para su cierre".
"Paso 5 Después del cierre, muévase a la casa que elijan los clientes".
"Paso 6, conviértete en propietario de una casa".
CBC tuvo problemas cuando el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), una entidad gubernamental, cuestionó los préstamos con Trio como corporación de vivienda. HUD argumentó que la CBC hizo un mal uso de los préstamos de la FHA al proporcionarlos a corporaciones y no a individuos para propiedades de inversión y ordenó al Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC) que realizara una evaluación de riesgos del programa. NCLC encontró problemas significativos que ponían en peligro la capacidad de transferir con éxito la propiedad al consumidor. El programa tuvo una tasa de éxito de menos del 50%.
En abril de 2019, CBC demandó a HUD por "Carta de Hipoteca discriminatoria e ilegal emitida sin previo aviso por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. ("HUD") que ha destruido efectivamente a la Agencia Hipotecaria CBC Demandante, un instrumento de la tribu indígena americana Cedar Band of Paiutes reconocida por el gobierno federal, de un golpe solo", según el Caso 4:19-cv-00030-DN-PK.
"A muchos estadounidenses les resulta difícil ahorrar los fondos necesarios para hacer el pago inicial mínimo para calificar para un préstamo asegurado por la FHA. No pueden obtener el dinero necesario de sus familiares. Esto es particularmente cierto para los prestatarios minoritarios, que a menudo no tienen el beneficio de depender de la riqueza intergeneracional y los regalos de los miembros de la familia como fuente de ahorros y, por lo tanto, de fondos para el pago inicial", según los antecedentes del caso.
Después de la demanda, HUD publicó una nueva aclaración que aprobaba a las compañías sin fines de lucro nativas americanas para la propiedad utilizando préstamos de la FHA y estableció nuevos ajustes regulatorios para aprobar Choctaw American Insurance, con Trio como administrador del programa. El programa ahora es nacionalmente aceptado.
A pesar del riesgo que representan para las personas de bajos ingresos y de minorías, HUD se asoció con Trio para promover el "Programa de Riesgo Compartido", un programa que proporciona préstamos a tasas de interés reducidas a agencias estatales y locales de financiamiento de viviendas, y CBC continuó prestándole a compañías subsidiarias de Trio. HUD se convirtió en socio con Trio con la condición que Trio utilice para la compra de nativas americanas bajo el control de Trio sin fines de lucro aprobada para comprar propiedades de inversión utilizando préstamos asegurados por la FHA en 2021.
El Congreso aprobó bipartidistamente la asociación de HUD, lo que hace que el programa de Trio sea legal y elegible para otorgar préstamos asegurados por la FHA, con la intención de hacer que la compra de una propiedad de vivienda sea accesible, fácil de entender y sencilla para las personas de ingresos medios a bajos. Sin embargo, el programa es un laberinto de varias empresas, subsidiarias, contratos, acuerdos y términos legales, lo que lleva a la confusión del consumidor.
Trio permite al consumidor elegir su agente inmobiliario, la propiedad, y se escribe un contrato sobre una propiedad, con el nombre del consumidor como comprador. El consumidor firma el contrato, paga una inspección de la propiedad y da un depósito de garantía que se mantiene en “Escrow”. Trio factura los costos de cierre y se los presenta al participante del programa (el consumidor) en el momento del cierre, lo que hace que parezca que compraron la propiedad.
El programa "OwnOption" utiliza términos como "hogar", "propiedad de vivienda", "su prestamista", "su compañía de títulos", "usted elige su casa", "compradores de vivienda por primera vez", y HUD es el socio de Trio, lo que aumenta la confianza de los consumidores al creer que el consumidor de ingresos bajos a medios posee y tiene derechos sobre la propiedad deseada. De acuerdo con el departamento de marketing de Trio, "la misión de Trio es proporcionar soluciones innovadoras para la propiedad de vivienda que promuevan la autoestima de nuestros clientes y fortalezcan las comunidades a las que servimos".
La mayoría de los consumidores de Trio creían que eran los copropietarios legales de la propiedad con una entidad aprobada por HUD. "Mi compañía de títulos, Courtesy Title & Escrow, me dijo que estaba compartiendo el título de la propiedad con otra compañía. Si quisiera sacar del título al copropietario, tendría que refinanciar y pagar una multa del 3 al 6%", dijo José Juan Guevara Posada, de Manassas, Virginia, participante del programa. El ingresó al programa de Trio en noviembre de 2022, pagando más de $50,000 en el cierre mientras tenía la impresión de que estaba en el título de la propiedad. Guevara permanece en el programa y no está en el título de propiedad, según los registros de la corte del condado.
"No podía calificar para un préstamo tradicional. Me costó $50,000 en honorarios más el pago inicial. Pagué porque quería una mensualidad baja", dijo Guevara.
Según la ley de Virginia, Código de Virginia 55.1-3000 y siguientes, aprobada en 2019, todos los contratos ejecutorios, incluidos los contratos de pago a plazos y los contratos de opciones de arrendamiento, se tratan como contratos de alquiler sujetos a la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Virginia. El consumidor no es propietario de la propiedad. Después del cierre, el cliente paga el pago de la hipoteca, los impuestos, el seguro contra riesgos, el seguro secundario y cualquier otra tarifa que cobra Trio. El cliente también es responsable de todo el mantenimiento y conservación de la propiedad.
En muchos estados, la ley requiere poco o ningún proceso legal o subasta pública de la casa por el mayor y mejor valor. Las transacciones suelen ser invisibles, lo que pone a los compradores en los contratos en un riesgo significativo de perder toda su inversión y capital en la vivienda con la incapacidad de transferir o transmitir un buen título, según el Informe del Centro Nacional de Derecho del Consumidor del Resumen de los Estatutos de Contratos de Tierras Estatales del 30 de abril de 2021 de NCLC.
"Tenía la impresión de que todo lo que puse para cerrar era para la compra de una casa. Perdí mi trabajo, tratando de continuar con los pagos de la hipoteca. No hice ningún pago tarde, pero Trio me desalojó ese martes, la semana en que COVID cerró la nación", dijo Jessica Johnson, participante del programa GA Trio de 2017 a 2019. Johnson pagó más de $25,000 en su cierre y pagó durante dos años lo que consideraba su hipoteca hasta que perdió su trabajo debido a la pandemia que se apoderó de la nación.
Trio puede considerar que el consumidor del programa (Comprador) está en incumplimiento si se determina que es "insolvente" según los estándares de Trio a través de la pérdida o el cambio de trabajo, la declaración de bancarrota, el juicio, la falta de mantenimiento de la propiedad, la falta de pago de los servicios públicos, el alquiler de la propiedad sin la aprobación de Trio, el cambio en las circunstancias, la acción crediticia adversa o los gravámenes fiscales. El Comprador no puede vender la propiedad sin el consentimiento por escrito y la notificación de Trio (el vendedor), retenida a discreción de Trio. El contrato es intransferible a ninguna de las partes, herederos, albaceas o sucesores en caso de muerte o incapacidad del Comprador, sin la notificación previa por escrito del Vendedor, que puede ser retenida por cualquier motivo", según el "Contrato de Financiamiento del Vendedor" firmado al cierre.
"Hice los pagos mensuales de manera constante y a tiempo. Salí del apartamento sabiendo que cobrarían una multa del 3%. Fue tan malo que tuve dos abogados que me representaban. Después de terminar los acuerdos con Trio, me enviaron $18,000 en cobros cinco años después de dejar el programa. Mi abogado dice que ignoren las tarifas ilegales", dijo Sherrie Wright, consumidora del programa.
"Cualquier persona mayor de 18 años que vaya a vivir en su casa financiada por Trio tiene que presentar una solicitud a Trio. También tendrán que firmar su acuerdo de financiamiento de Trio [un documento firmado durante el cierre] y son responsables individualmente de los términos de su financiamiento", dice la página de Datos Generales de Trio. Si el consumidor no cumple con este plazo, está en mora.
Los consumidores del programa se encontraron perdiendo sus casas y los ahorros de toda su vida y dañando aún más su crédito. Trio se desempeña como administrador de proyectos para organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD y sigue siendo titular de las propiedades compradas con préstamos de la FHA.
La verdadera propiedad de vivienda viene con el "Paquete de Derechos". El paquete de derechos consiste en "posesión", "control", "exclusión", "disfrute" y "disposición", según el informe de 2019 de la Asociación Internacional de Oficiales de Evaluación y el caso de la Corte Suprema Lucas contra la Comisión Costera de Carolina del Sur. El proceso de Trio y HUD proporciona la ilusión de ser propietario de una vivienda sin tener en cuenta los derechos del propietario y, para muchos, ha significado un crédito arruinado y una disminución en las posibilidad de ser propietarios de una vivienda en el futuro.
By Alex Fernandez